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Bureau des logements

Informations pratiques

LOCATAIRES ET BAILLEURS

Régime général de droit commun : bailleurs privés.

La loi 462 du 6 juillet 1989 (L 14) tendant à améliorer les rapports locatifs et modifiant la loi 1290 du 23 décembre 1986 (dite loi Méhaignerie) [L 11] fixe les droits et obligations des locataires et bailleurs. Il est bon de s'y référer avant de louer un appartement dans le secteur privé.

Il faut retenir ceci :

un bail est obligatoire :
sa durée minimale est fixée à trois ans,
il peut être dénoncé à tout moment pour raisons professionnelles, financières ou familiales,
le préavis de congé est fixé à trois mois dans le cas général (il est réduit à un mois en cas d'obligation professionnelle) dont la justification (ordre de mutation) pourra être demandée ;
un état des lieux, s'il n'est pas obligatoire dans la plupart des cas (voir le contrat de location) est recommandé ;
un dépôt de garantie versé par le locataire au moment où il prend le logement est limité à deux mois de loyer ;
une assurance contre les risques locatifs est obligatoire - loi n° 94.624 du 21 juillet 1994 - article 12.

Le préavis de congé à donner par votre bailleur est de six mois. Ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime ou sérieux.
Le loyer est déterminé en application des articles 16 et 19 de la loi 462 (L 14). Son augmentation résultant de la révision annuelle ne peut excéder celle calculée d'après la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E.

Régime particulier des logements gérés par la S.N.I.

Durée du bail : un an (renouvelé par tacite reconduction).
Durée du préavis : un mois calendaire (possibilité d'exonération de loyer en cas de force majeure telle que mutation dans de brefs délais).
État des lieux contradictoire d'entrée et de sortie.
Dépôt de garantie limité à un mois.
Assurance obligatoire contre les risques locatifs.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

La loi vous fait obligation de :

garnir de meubles les lieux loués ;
payer le loyer et les charges aux termes convenus ;
utiliser les lieux selon leur destination (c'est-à-dire à usage d'habitation) ;
ne pas commettre d'abus d'utilisation (utiliser le logement en « bon père de famille » : bruits, nuisances, dommages aux voisins, etc.) ;
ne pas transformer les locaux sans l'accord du bailleur ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vous êtes responsable :

des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail ;
en cas d'incendie, sauf cas fortuits ou vice de construction.

L’ACTE DE CAUTIONNEMENT

Quelles mentions doivent figurer dans l’acte de cautionnement ?

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, à peine de nullité de l'acte de cautionnement, la caution doit faire précéder sa signature :

de la mention manuscrite du montant du loyer et de ses conditions de révision tels qu'ils figurent au contrat de location ;
de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de son engagement ;
l'acte doit également contenir une reproduction manuscrite de l'alinéa premier de cet article 22-1 ;
enfin un exemplaire du contrat de location doit être remis à la caution.

Lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur peut-il exiger une caution ?

Le locataire doit disposer de revenus suffisants pour pouvoir faire face au paiement des loyers et des charges. Si le propriétaire a un doute sur la pérennité des revenus du candidat locataire, il demande à ce dernier qu'un tiers solvable se porte caution solidaire pour la durée du bail, notamment lorsque le locataire est jeune et qu'il est au début de son activité professionnelle. Cette pratique est tout à fait légale et courante.

Pour les personnes de moins de trente ans ou en situation de mobilité professionnelle, l'APEC 1% logement peut se porter caution en garantie du paiement des loyers et des charges et, en plus, financer le montant du dépôt de garantie en prêtant les fonds au moyen d'un crédit gratuit sur trois ans. Toutes les informations sur ce dispositif, appelé LOCAPASS, sont sur le site : http://www.apec1.fr/

Peut-on revenir sur son engagement de cautionnement du locataire ?

Si l’acte de caution a été fait dans les règles, c'est-à-dire que la mention manuscrite au bas du contrat de la formule légale rappelant l'étendue de l’engagement a été effectuée, alors celui-ci est valable pendant toute la durée du bail (3 ou 6 ans) et il n’est pas possible de se rétracter. Le cautionnement est régi par les dispositions des articles 2011 et suivants du code civil, que l’on peut trouver sur le site officiel Légifrance à l'adresse suivante : www.legifrance.gouv.fr/html/frame_codes_lois_reglt.htm

Il faut dès à présent adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, pour lui signifier que l’on n’entend pas poursuivre le cautionnement à l'issue du bail en cours.

Le nouveau bailleur peut-il réclamer en cours de bail la production d’une caution ?

Un changement de bailleur ne remet pas en cause les conditions générales des baux en cours. Si le locataire paie régulièrement son loyer, il est en droit de rester dans les lieux. La demande qui est faite n'est pas fondée.

En fin de bail, le bailleur peut-il imputer sur le dépôt de garantie une provision pour régularisation des charges ?

Les charges locatives ne peuvent être connues avec précision qu’après arrêté des comptes de la copropriété. Les assemblées générales ont généralement lieu entre le mois d’avril et le mois de juin. Le bailleur ne dispose pas de montants précis avant cette date. Les charges peuvent donc être imputées sur le dépôt de garantie puisque le locataire est redevable de ces sommes.
Une fois les charges arrêtées, le locataire peut demander la justification précise des sommes retenues, il a le droit de connaître le détail des charges dites " récupérables ".

En fin de bail, le bailleur peut-il déduire du dépôt de garantie une somme représentative de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères est due par le locataire. Elle est imputée au locataire au prorata des mois d’occupation du logement. Si le locataire ne s’en est pas acquitté alors elle peut être déduite du dépôt de garantie.

Le bailleur peut-il demander à son locataire de lui fournir une attestation de paiement de la taxe d'habitation avant de lui rendre son dépôt de garantie ?

Le bailleur doit s’assurer que le locataire est en en règle avec l’administration fiscale quant au paiement de la taxe d’habitation. Si la taxe d’habitation de l’année en cours n’est pas encore exigible, il suffit de lui envoyer une attestation, faite par le centre des impôts dont dépend le logement occupé, qui précise que l’on a signalé son départ et donné sa nouvelle adresse.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ? Un retard peut-il être sanctionné ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être remboursé " dans un délai maximal de deux mois qui suivent la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. " Le dernier alinéa du même article précise qu’" à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie […] produit intérêt au taux légal au profit du locataire ". Le locataire doit donc adresser dans les meilleurs délais une lettre au bailleur le mettant en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui restituer sous huit jours le montant du dépôt de garantie et qu’à défaut de remboursement, il exigera en outre, au besoin par voie de justice, le versement d’intérêts au taux légal sur les sommes qui lui reviennent.

Dans quelle mesure le bailleur peut ne pas restituer la totalité du dépôt de garantie ?

Lorsque les réparations locatives, à la charge du locataire, n'ont pas été effectuées, le bailleur peut imputer le coût de ces travaux sur le dépôt de garantie. Il peut y imputer une provision pour régularisation des charges. Mais le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt de garantie qu’en présentant les justificatifs des dépenses réellement engagées. - Si le bailleur ne peut présenter de facture, le locataire peut lui réclamer le remboursement des sommes retenues indûment. Il convient de mettre le bailleur en demeure de rembourser sous huitaine les sommes dues, en précisant bien qu’il en sera exigé le paiement par toutes voies et tous moyens de droit, en principal et intérêts calculés au taux légal dès le jour de la réception de la mise en demeure.

A partir de quelle date court le calcul des intérêts en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal ?

Les intérêts de retard sont calculés à partir de l’envoi de la mise en demeure de payer.

Comment récupérer son dépôt de garantie lorsque le bailleur fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ?

Il faut produire cette créance le plus vite possible auprès du représentant des créanciers, afin d’être inscrit dans la masse des créanciers chirographaires (ce sont les créanciers qui ne disposent pas d’un privilège, comme une hypothèque ou une créance de salaire par exemple). Les chances de récupérer cette créance sont minces : la plupart du temps la vente des actifs couvre à peine les frais et les créances privilégiées.

Est-ce que le dépôt de garantie peut servir à payer le loyer du dernier mois du préavis donné par le locataire ?

La somme représentative d’un mois de loyer versée à titre de dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux sert à couvrir d'éventuels frais de remise en état du logement qui incomberaient au locataire ou à assurer la régularisation des charges locatives. En aucun cas il ne peut servir à couvrir le loyer échu pendant la période de préavis.

EXTRAITS DU CODE CIVIL RELATIF AU CONTRAT DE LOCATION

Article 1134

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou par les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Article 1719

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

de délivrer au preneur la chose louée,
d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1720

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Article 1721

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Article 1728

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de la convention,
de payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1755

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.